En un reino de Europa le encontraron la vuelta a no pagar alquileres exorbitantes
Los downtowns europeos se están achicando, las oficinas se vacían de inquilinos comerciales y los edificios entran en capilla para ser demolidos, mientras nace una nueva modalidad habitacional en reemplazo de los alquileres, que es la ocupación por parte de tutores.
La figura, que es algo así como la de cuidador, aún no llegó a la Argentina, pese a que las oficinas premium en lo que en el mercado inmobiliario se conoce como “CBD” (por Central Business District, que incluye tanto el microcentro propiamente dicho como Catalinas, Plaza Roma, Retiro, Puerto Madero, 9 de Julio y el Centro Sur), la vacancia ronda el 15 por ciento.
Habían más de 11.138 m2 desocupados, según el último informe Market Beat de Oficinas elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Edificios emblemáticos, como el de YPF, tienen el cartel de venta, lo cual suma 75.000 metros cuadrados disponibles; y lo mismo Telecom, con su torre de Puerto Madero, un total de 38.000 metros cuadrados, de los cuales 21.000 son rentables.
La oferta de espacios se sigue ampliando y no únicamente por factores económicos, como la recesión, o que la pandemia haya reemplazado las oficinas por el trabajo online, primero, y luego por el llamado híbrido.
Incertidumbre con el microcentro
Es que tampoco está claro para los desarrolladores dónde se emplazará un nuevo microcentro, con el actual en vías de extinción, por la descentralización de muchas áreas de gobierno y financieras que atraían alrededor una burocracia afín y todo tipo de asesorías.
Muchas oficinas se reconvirtieron y son aptas para viviendas.
Y como los propietarios ya no pueden sostenerlas vacías, en pleno microcentro se puede comprar un lugar para vivir con lo que cuesta una cochera en barrios residenciales.
“En principio no se ve a la reconversión como tendencia, aunque uno ve que en otras partes del mundo zonas administrativas y financieras sí se han reconvertido. Pero eso no es algo que podamos empujar solamente desde el mercado inmobiliario: semejante cambio requiere una mirada mucho más urbanística, que en todo caso los desarrolladores acompañan”, es la opinión imperante.
“Si el área central de una ciudad se reconvierte, si pasa a tener usos mixtos, comienza a tener vida las 24 horas. Es la diferencia que hay entre la avenida Santa Fe entre 9 de Julio y Callao y Cabildo entre Virrey del Pino y Monroe. En la primera hay viviendas, colegios, iglesias y también locales. En la segunda, solo locales. Y al no tener vivienda, a las ocho de la noche el lugar se muere. Un caso interesante en ese sentido es lo que pasó después de las Torres Gemelas en el Downtown de Nueva York: se mudó gente joven y se empezó a ver otra vida”, reflexionan operadores del sector inmobiliario.
“Lo más probable es que el centro de Buenos Aires comience a mezclar otra vez los usos”, aunque por el momento transformar edificios de oficinas en residenciales no sea “una unidad de negocio interesante”.
La tendencia en Europa
En Londres, al igual que en Nueva York, los alquileres se dispararon en los últimos años con el regreso en masa a las grandes ciudades después de la pandemia de Covid-19.
El alquiler privado promedio en la capital británica aumentó un 11,5% el año pasado, hasta las 2.220 libras (US$ 2.764) al mes, según cifras oficiales provisionales.
Y los datos de SpareRoom, un popular sitio de búsqueda de compañeros de piso, muestran que el alquiler mensual medio de una habitación en un alojamiento compartido en Londres se situó en 993 libras (1.212 dólares) durante los últimos tres meses de 2024.
La práctica de poblar propiedades en desuso con tutores comenzó en los Países Bajos en 1980, cuando artistas, músicos y otros creativos buscaban más metros cuadrados para hacer su trabajo, y se ha ido extendiendo por el viejo continente.
Aún con quejas tales como la falta de acceso a agua potable o los techos desvencijados, la demanda de tutelas explotó en el último tiempo en Reino Unido, debido a que los alquileres y los precios de las propiedades son inasequibles para muchísimas personas en todo el país.
Implican menos protecciones legales para los residentes que un alquiler, pero así y todo como “la gente está buscando formas más baratas de vivir”, es un mercado en auge.
En Reino Unido se puede pedir a los tutores que desocupen la propiedad con un aviso de 28 días, en comparación con los dos meses que rigen para la mayoría de los inquilinos privados.
Los tutores a menudo viven en edificios amplios, en ubicaciones privilegiadas, que están a punto de ser demolidos o remodelados, y cuyos propietarios quieren disuadir a los ocupantes sin pagar un equipo de seguridad las 24 horas.
Tutela de propiedades en Reino Unido
Según una estimación de la Asociación de Proveedores de Tutela de Propiedades (PGPA), más de 13.500 personas viven como tutores en Reino Unido, en comparación con los 11 millones que alquilan su vivienda a través de un propietario privado.
Unas 50.000 personas solicitaron convertirse en tutores a través de las tres principales intermediarias en 2024, en un aumento de más de dos tercios en comparación con 2022.
Aunque las tutelas tradicionalmente atraen a personas de entre 20 y 30 años, cada vez se inscriben más personas mayores de 30.
Tutelajes obligados
“Hay un nuevo tipo de persona que probablemente se ve casi obligada a la tutela”, dijo Louis Goss, un periodista de 29 años y extutor.
“Básicamente, eso es lo único que pueden pagar”. afirma, en un contexto en que el costo es menor a la mitad de un alquiler.
Trabajó como tutor en cuatro ocasiones en Londres: en una comisaría vacía, en un asilo de ancianos, en una residencia de estudiantes y, finalmente, en un ayuntamiento.
En la residencia de estudiantes, Goss dijo que se encontró con más personas de 30 años que buscaban ahorrar dinero ante el aumento de los alquileres.
Según un análisis realizado por la organización sin fines de lucro, a una persona soltera con un ingreso promedio que alquile una vivienda compartida en Londres le toma cerca de 20 años ahorrar lo suficiente para el pago inicial de una propiedad en la ciudad.
El precio promedio de una casa o apartamento en Londres es de más de medio millón de libras (US$ 635.000), según datos del Gobierno.